Узаконим риелтора

Рынок недвижимости — один из наиболее социально значимых рынков Украины. Удастся ли в обозримом будущем сделать его действительно цивилизованным? Шаг в этом направлении предпринимают профессионалы, всесторонне обсуждая положения проекта Закона Украины «О риелторской деятельности». Учитывая, что многие наши граждане хотя бы однажды сталкивались или столкнутся в будущем с вопросом купли-продажи недвижимости, а также тот факт, что жилье — в большинстве случаев, единственный реальный капитал украинцев, вопрос этот далеко не праздный и уж вовсе не узкопрофессиональный.

Среди вопросов, которые могли бы представлять интерес для граждан в первую очередь, — это аспект взаимоотношений между клиентом и риелтором. Что определяет основу этих отношений, стоимость услуг риелторов, какие права и обязанности, каковы критерии ответственности обеих сторон?

Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Объект недвижимости, продажа или аренда его — это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам — продавцу, покупателю, риелтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель четко формулирует требования к заключаемому договору. Наиболее существенные из них — определение вида риелторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риелтора о его статусе. Об этом, в частности, шла речь при обсуждении законопроекта, состоявшемся при активном участии Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Что касается размера и порядка оплаты услуг, то для этого предполагается поступить традиционным образом, определяя его по договоренности сторон. При этом законопроект не предусматривает ни минимальных, ни максимальных уровней оплаты. Таким образом, уровень оплаты может формироваться исключительно рыночным способом, без диктата или государственных ограничений. Воспользовавшись услугами риелтора, клиент обладает рядом прав. К основным из них относятся: право ознакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности, а также со стандартами и правилами риелторской деятельности. Право на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг. Право на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности. Клиент может также обжаловать действия или бездеятельность риелторов в Риелторской палате Украины или в суде.

Что касается обязанностей, то статей 25-й законопроекта определена только одна обязанность потребителей риелторских услуг: им надлежит предоставлять достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг.

Самих субъектов риелторской деятельности законодатель обязывает сохранять конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Впрочем, вопрос реальных санкций за соответствующие правонарушения остается открытым. Главным остается вопрос — реальной, а не теоретической ответственности риелтора перед клиентом. Прежде всего реальная финансовая ответственность риелтора перед клиентом в том случае, если фирма, которой он доверился, например, не уберегла его от недобросовестного продавца, должным образом не проверив документы.

Было бы гораздо полезнее для клиента, если бы такая ответственность риелторских фирм была выписана столь же тщательно, как это сделано с пунктом, предусматривающим право риелтора отказать потребителю в оказании услуг, регламентированным в проекте с нарочитой тщательностью.

Специалисты утверждают, что создание некоего общего свода правил для риелторов и контроль за его соблюдением будет возложено на Риелторскую палату Украины. Предполагается, что субъекты риелторской деятельности должны быть профессионально подготовлены, добросовестны, не имеют права использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости. Риелтор не должен вводить людей в заблуждение относительно конкурентов, их деловой практики, делать необъективные заявления о низком качестве их услуг и т.д.

Говоря в рекламном объявлении, к примеру, о «самых низких» ценах на недвижимость или стоимость услуг, риелтор или агентство должны будут подтвердить, что эти цены действительно самые низкие и предоставить перечень всех других цен или тарифов на услуги на данном рынке. В противном случае могут возникнуть основания говорить о проявлениях недобросовестной рекламы, а значит, и о нарушении Кодекса этики риелтора.

Этический кодекс обяжет его быть всесторонне информированным по вопросам, связанным с рынком недвижимости, быть в курсе всех изменений в соответствующем законодательстве.

Риелтор должен также заботиться о юридической безопасности сделки. Обязательства по сделкам должны быть определены в письменном договоре, с соблюдением всех формальностей. Договор должен отражать точное соглашение сторон.

Каковы санкции за нарушение законодательных и профессиональных этических норм? Риелторская палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риелтора (предупреждение, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью, сообщает киевский портал недвижимости «Domik.net». С надеждой на то, что если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо будет принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и всеми членами профессионального сообщества.

Проект закона совмещает государственное регулирование отрасли с саморегулированием путем создания профессионального органа — Риелторской палаты Украины.

Государственное регулирование проявится в определении того, кто такой риелтор, кто может осуществлять эту деятельность, основных прав и обязанностей, наконец, ответственности субъектов риелторской деятельности.

Саморегулирование же будет реализовано через полномочия Риелторской палаты, создание которой предусматривается законопроектом. Палата будет определять стандарты и правила риелторской деятельности, проводить сертификацию риелторов, рассматривать споры и жалобы относительно деятельности членов профессионального сообщества. Кроме того, Палата будет утверждать программы подготовки риелторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов, вести Реестр риелторов Украины и Реестр субъектов риелторской деятельности.

А пока у нас отсутствуют единые стандарты риелторских услуг — права, обязанности и ответственность риелторов и риелторских фирм четко не определены.

Как отмечают специалисты, важнейшим фактором, обусловившим необходимость подготовки такого законопроекта, стало недоверие общества к институту риелтора — ввиду присутствия на рынке недобросовестных посредников («серых» и «черных» маклеров), действующих полулегально и стихийно, не имеющих представления о качестве услуг и о правовых нормах.

Введение этого закона позволит поднять уровень риелторских услуг. Данный рынок станет более прозрачным и безопасным. Появится возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно.

Риелтор будет, в частности, наделен правом требовать от соответствующих государственных и коммунальных учреждений предоставления информации.

Обязав риелторов работать профессионально, государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости.

Что касается государства. Помимо множества прочих положительных моментов, признав профессию риелтора, оно, возможно, уже в обозримом будущем получит цивилизованный рынок недвижимости.