Пути и возможные перспективы рационализации методов оценки рыночной стоимости предприятия и других бизнес-объектов.

Есть основания полагать, что все разработанные и применяемые в настоящее время на практике методы определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) построены на использовании таких его стоимостеобразующих показателей, которые на самом деле таковыми не являются. При доходном подходе к определению рыночной стоимости предприятия для его капитализации используют фактические показатели его чистого дохода, фактической балансовой прибыли и т.д., которые по своей сути являются основой для получения оценки не самого предприятия, а достигнутой результативности работы и профессионализма его управленческой команды. Эти результаты сегодня в большинстве случаев оказываются не удовлетворительными, плачевными, что приводит к экономически не оправданному, несправедливому занижению действительной рыночной стоимости оцениваемого производственного объекта.

В случаях применения затратного (имущественного) подхода так или иначе оценивают бухгалтерскую (балансовую) стоимость имущественного комплекса предприятия (бизнеса), который может быть избыточным, нормальным, либо недостаточным для реализации его производственных возможностей. При этом практически игнорируется стоимость социального предназначения предпринимательской идеи и миссии предприятия. Другими словами, при затратном подходе не учитывается нематериальный капитал предприятия, величина которого особенно для современных высокотехнологичных бизнес-объектов может в несколько раз превышать его материальный капитал. В затратном подходе при многолетнем учете разновременных капитальных затрат в условиях высокой инфляционности отечественной экономики «мухи» суммируются со «слонами», что при отсутствии своевременной и качественной системы переоценки основных активов производства дают цифры балансовой стоимости предприятия, отражающие неизвестно что.

Упомянутые недостатки доходного подхода по факту и затратного подхода являются принципиальными, резко ограничивающими возможную область их практического применения. Достаточно очевидно, что фактические значения дохода и прибыли, а также балансовая стоимость имеющегося имущества не пропорциональны рыночной стоимости предприятия (бизнеса) и не должны использоваться в качестве стоимостеобразующих показателей этих объектов. Не свободен от серьезных недостатков и сравнительный подход к оценке рыночной стоимости предприятий, особенно если в соответствующих сделках купли-продажи участвуют государство, политика, идеология или социум. Для таких ситуаций характерно появление демпинговых цен сделок. Например, в Восточной Германии не так давно огромный завод сельскохозяйственного машиностроения "«ФОРШРИТТ"» был продан всего за одну немецкую марку. Возможная опасность сравнительного подхода состоит в том, что иногда в качестве аналогов могут быть использован искаженные в ту или другую стороны условные цены свершившихся торговых сделок., которые как крайности не должны приниматься в расчет.

Все рассмотренные выше методы объединяет одно обстоятельство. Разработчики этих методов глубоко не задумывались над тем, какие свойства предприятия делают его товаром, наделяют этот хозяйственный объект соответствующей рыночной стоимостью.

Проведенный первоначальный анализ вопроса показывает, что существуют по крайней мере два основополагающих стоимостеобразующих фактора для предприятий и других бизнес-объектов:

1. юридически закрепленная , документально оформленная, номинальная нормированная продуктивность предприятия, стандартными (паспортными) показателями которой для целей оценки являются его доходопроизводительность и прибылепроизводительность в стоимостных единицах измерения;

2. размеры, место расположения, качество и улучшения земельного участка предприятия.

Таким образом, при определении рыночной стоимости предприятия наиболее целесообразно использовать стоимостные показатели нормативного дохода, либо нормативной прибыли. Тоесть, вместо широко применяемого в настоящее время фактно-доходного подхода для оценки справедливой cтоимости предприятия следует использовать нормативно-доходный подход в основном на базе его чистого дохода или балансовой прибыли. При этом, как правило, отпадает надобность в использовании для этой цели оценок, получаемых с помощью других методических подходов и методов и последующего согласования весьма существенных различий в этих оценках.

Предприятие, в случае предстоящей продажи приобретающее свойства товара, может рассматриваться как предмет улучшения другого «спящего» товара - земельного участка, на котором оно расположено. И, наоборот, земельный участок предприятия, в свою очередь, может рассматриваться как средство улучшения последнего как товара.

В перспективе вырисовывается возможность принципиальной унификации методического подхода к оценке справедливой рыночной стоимости различных видов недвижимого и движимого имущества и, в частности, жилищной, промышленной(производственной) и земельной собственности.

Унификация может состоять в том, что для каждого вида недвижимости или движимости специально научно-обоснованно выбирается и рассчитывается некий стоимостеобразующий показатель, который впоследствии подвергается мультипликации. Например, для жилищной собственности в качестве стоимостеобразующего показателя может быть предложена полная себестоимость либо стоимость строительства соответствующих квартир под ключ, которая в той или иной степени учитывает такие важнейшие стоимостеобразующие факторы как место расположения , качество строительства, внутренние удобства и степень элитарности жилья. Помимо этого показателя, для рассматриваемых целей пригодна инвентаризационная стоимость жилья, запрашиваемая в соответствующем районном бюро технической инвентаризации жилищной собственности.

Для производственных предприятий и других бизнес-объектов в качестве таких показателей могут быть использованы стоимостные характеристики их производительной силы - нормативная (потенциальная) доходность по чистому доходу или потенциальную прибыльность по балансовой прибыли, а также экономический потенциал (нормативная добавленная стоимость или другими словами нормативная условно-чистая, либо конечная продукция) предприятия. Методы определения этих показателей подробно изложены в работах / 1, 2/.

По земельной собственности этими показателями могут быть нормативная или кадастровая стоимости (цены) земельных участков, либо соответствующие ставки земельного налога.

Стоимостеобразующие показатели должны быть стабильными во времени, и это качество в полной мере характерно для стоимостных показателей нормативной продуктивности предприятия. Фактические показатели дохода и финансовые результаты работы предприятий (прибыль, убытки) стабильностью обычно не отличаются.

Стоимости земельной собственности, имущественного комплекса и показатели доходопроизводительности предприятия часто оказываются существенно несоразмерными друг другу. Высокие доходы и прибыли предприятия могут обеспечиваться на небольшом земельном участке, в недорогом имущественном комплексе и, наоборот, гора земельной территории и имущества способна рождать «мышь» дохода и «мизер» прибыли. В последнем случае задачу оценки стоимости предприятия решать труднее.

После того, как такие показатели выбраны и рассчитаны или получены на стороне, для каждого конкретного оцениваемого объекта обоснованно устанавливают и рассчитывают значения в определенной степени типизированного прецедентного или при отсутствии прецедентов предполагаемого мультипликатора. Значения предполагаемого мультипликатора могут быть получены методами экспертных оценок, эвристическими и другими методами.

Мультипликатор по своей физической сути является коэффициентом пересчета стоимостеобразующих характеристик оцениваемого имущества в показатели его рыночной стоимости. Перемножая показатель, подлежащий мультипликации, на величину установленного мультипликатора для каждого конкретного оцениваемого объекта, получают номинальное значение его рыночной стоимости. Затем числовое значение этого произведения приближают к реальной, справедливой рыночной стоимости рассматриваемого объекта, вводя в него коэффициенты, учитывающие его физический, моральный и экономический (функционально-экономический) износ, если последний имеет место. Альтернативой перечисленным коэффициентам являются коэффициенты улучшения или ухудшения качества для объектов земельной собственности, благодаря присутствию на них предприятий.

Мультипликаторы нормативных значений разных видов дохода и прибыли предприятий (бизнеса) прямо пропорциональны друг другу. В их основе лежит мультипликатор того вида дохода или прибыли предприятия , который наиболее часто используют при оценке его стоимости. Если чаще, чем другие применяют показатель нормативного чистого дохода, его и принимают за единицу. Обозначим этот мультипликатор - Мчд. Когда для определения рыночной стоимости предприятия используют показатель его нормативной балансовой прибыли, то мультипликатор ее - Мбп будет равен ЧДпн: БПпнхМчд. Если для мультипликации используют показатель экономического потенциала предприятия, то мультипликатор Мэп равен ЧДпн:ЭПпхМчд, где ЭПп, ЧДпн и БПпн- соответственно экономический потенциал, нормативно чистый доход и нормативная прибыль предприятия за расчетный период календарного времени.

Очевидно, что ЧДпн/БПпн = Кпд, а ЭПп/ ЧДпн = Кэд, где Кпд и Кэд соответственно коэффициенты пересчета балансовой прибыли и экономического потенциала предприятия в его чистый доход. Например, при Кпд = 2,5 и Кэд = 0,6 - Мбп = 2,5 Мчд , а Мэп = 0,6Мчд.

Сообщества оценщиков со временем должны уточнить стандарты оценочной деятельности, которые исключили бы множественность методических подходов к оценке рыночной стоимости одних и тех же объектов с последующим согласованием получаемых результатов, которые по величине могут отличаться в разы. Существующие стандарты оценки предоставляют оценщику недопустимо широкий простор для произвольного манипулирования окончательными результатами оценочных работ, сужают возможности эффективного контроля уровня достоверности однозначно установленной величины стоимости оцениваемого имущества, облегчают условия для возможного недобросовестного сговора между оценщиком и заказчиком оценки, обеспечивающего получение результата, устраивающего последнего и откровенно убыточного для его контрагента - покупателя.

Если когда-нибудь будет реализован изложенный выше унифицированный методический подход к оценочной деятельности, основной задачей оценщиков станет определение объективных значений мультипликаторов и коэффициентов интегрального износа, характерных для каждого конкретного объекта оценки.

Область наиболее вероятного местонахождения значений справедливой рыночной стоимости предприятий:

нижняя граница - справедливая рыночная стоимость земельного участка, занимаемого предприятием ( в случаях, когда предприятие идет на слом и утилизацию всего того, что от него остается);

верхняя граница - сумма номинальной рыночной стоимости самого предприятия и рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено ( в случаях, когда предприятие находится на начальной стадии своего жизненного цикла при полном отсутствии характерных для него видов износа). Для уникальных высокотехнологичных предприятий, расположенных в районах с высокой стоимостью земельных участков, верхняя планка рыночной стоимости предприятия может быть приподнята за счет возникновения синергетического эффекта.

Окончательно установленные значения справедливой рыночной стоимости предприятия по мере возможности должны быть максимально объективными, однозначными и как можно более точно воспроизводимыми разными профессиональными оценщиками, независимо от их индивидуальных способностей и накопленного опыта работы по специальности.

Л.Д. Ревуцкий. Материал с сайта www.valuer.ru

Разместить здесь свое предложение

мыльный бутик 7000 y.e.

магазин бижутерии 11500 y.e.

магазин приколов и сюрпризов 10000 y.e.

американский центр бизнеса 22000 y.e.

магазин модной одежды 16000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

магазин детского творчества 6000 y.e.

товары для здоровья 10000 y.e.

магазин джинсовой одежды 15000 y.e.

профессиональная косметика 15000 y.e.

подростковая одежда 40000 y.e.

магазин для взрослых 15000 y.e.

магазин модной одежды 22000 y.e.

магазин для будущих мам 30000 y.e.

медицинский центр 13000 y.e.

магазин детской одежды 27000 y.e.

бутик эксклюзивной упаковки 13000 y.e.

филиал страховой компании 6000 y.e.

детский гипермаркет 193000 y.e.

туризм 5000 y.e.

магазин модной одежды 25000 y.e.

женское белье и парфюмерия 30000 y.e.

магазин бижутерии 15000 y.e.

парфюмерия и косметика 15000 y.e.

товары для здоровья 8000 y.e.

товары для похудения 6500 y.e.

филиал банка, вариант №3 20000 y.e.

салон оптики 35000 y.e.

магазин женского белья 25000 y.e.

магазин обуви 60000 y.e.

одежда для животных 20000 y.e.

чайно-кофейный бутик 8500 y.e.

клининговая компания 10000 y.e.

магазин одежды для малышей 22000 y.e.

магазин бижутерии и косметики 15000 y.e.

агентство праздников 5000 y.e.

арбалетный тир 6845 y.e.

магазин модной одежды 28000 y.e.

магазин молодежной одежды 25000 y.e.

товары для животных 25000 y.e.